Traitement des données immobilières

Cet article complète le « Guide pour l’allocation de la poche financière d’un OPCI » publié en 2013 pour préciser la nature de la manipulation des données immobilières.

En effet, les indices immobiliers sont constitués d’actifs expertisés une fois par an et ces expertises sont fortement autocorrélées : l’expert commence par se renseigner sur le dernier prix estimé.
Le retraitement des données réduit cette autocorrélation. La formule de délissage est

delissage
Ci-dessous, nous choisissons k=0.5 de manière ad hoc ceci afin d’avoir une réduction notable de l’autocorrélation (voir ci-dessous). Ce coefficient affecte la même masse à la donnée retraitée et la donnée brute et apparaît comme un bon compromis lorsqu’on n’a pas d’information supplémentaire. Les données sont en pas annuel ici.series_immo_delissage

Le délissage augmente la volatilité des rentabilités immobilières.

Pour rappel, d’autres arguments nécessitent des retraitements plus approfondis (dits de correction de volatilité) comme la non-réplicabilité de l’indice Immobilier ou l’écart entre l’évaluation de l’expertise et le prix réel de transaction qui induit un surplus d’incertitude. Ces retraitements plus lourds pourront être effectués ultérieurement (approche en couverture d’actifs contingents complexes).
De même, nous avons supposé que seule l’autocorrélation d’ordre 1 devait être corrigée. Ceci est discutable et l’est d’autant plus lorsque les données sont trimestrielles.

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La convention AERAS

s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé.

Juillet 2006, avenant en février 2011.

Objet
Favoriser l’accès à l’assurance emprunteur des personnes présentant un RAS ou un handicap.

3 instances de suivi
– commission de suivi et de propositions : bonne application des dispositions, respects des engagements, pouvoir de recommandation, étudie les sujets non résolus, évalue l’application
– commission des études et recherches : mortalité à l’origine des surprimes, bonne application des résultats chez les assureurs à travers leur médecin-conseil
– commission de médiation : gestion des réclamations individuelles

Information
Obligatoire, normalisée, pour éviter la censure / fausse déclaration, pour développer la concurrence, pour favoriser d’autres dispositions (comme le nantissement)

Données personnelles
Code de bonne conduite.
Le candidat doit pouvoir remplir seul le questionnaire de santé (directement au médecin-conseil) qui doit contenir des questions précises, ne faire aucune référence aux aspects intimes de la vie privée et ne pas comporter des questions sur des tests de dépistage (sauf sérologies virales).
En 2011, harmonisation, limitation dans le temps des questions, engagements des assureurs de se prononcer sur la base d’un questionnaire rempli pour le compte d’un concurrent.

Situation de consolidation et stabilisation
Considérer qu’une pathologie passée n’est plus significative, qu’une situation de santé est (ou bientôt) consolidée/stabilisée
Engagement des assureurs à prendre en compte ces résultats.

Processus de demande
Délai de traitement < 3 semaines pour les assureurs, < 2 semaines pour les banques
Devis (proposition d’assurance) valable 4 mois
Motivation des refus d’assurance
Mentions obligatoires, possibilité d’obtenir les raisons médicales

Attention : AERAS n’est pas un droit à l’assurance, mais une normalisation de convention d’assurance.

Couverture des risques
Prêt immobilier/professionnel :
– 1er niveau : Questionnaire de santé standard
– 2è niveau. En cas de refus/ajournement => individualisation du dossier
– 3è niveau. Risques très aggravés. Pool de 9 réassureurs. Sous conditions (prêt inférieur à 320 K€, âge de fin de prêt < 71 ans

Prêt à la consommation : dispense de questionnaire de santé sous conditions.

Délégation d’assurance
Engagement d’acceptation à conditions équivalentes
cf. Loi Lagarde (séparation)

Couverture du risque invalidité
Nouveauté AERAS 2011
2è niveau d’étude si refus d’invalidité standard
Si octroyée, aucune exclusion de risque n’est possible
Selon le barème des pensions civile/militaire (et non celui du corps médical des assureurs)
Cotation additive en cas de polypathologie (par exemple cancer + dépression entraîne une augmentation de la probabilité de suicides)

Garanties alternatives
Engagement à les accepter de la part de banques
Hypothèque, nantissement, délégation de bénéfice d’un contrat d’assurance vie/ de prévoyance, caution.

Ecrêtement des surprimes
Pour les assurances de prêts immobilier, RP ou professionnelle
Eligible si conditions de 3è niveau et de revenus imposables (<= au PASS pour 1 part fiscale). Pas de surprime pour les PTZ+ <=35 ans
Consiste en le plafonnement du taux à 1,4 de TEG
Mutualisation des surprimes non payées par co-assurance entre un pool assureurs et un pool réassureurs.

 

L’assurance emprunteur

Définition
C’est une assurance temporaire (selon la durée du crédit) qui fournit une garantie du remboursement du crédit en cas de décès, souvent complétée par des assurances de personnes (incapacité, invalidité, parfois perte d’emploi).

Cette assurance (de groupe le plus souvent) n’est pas obligatoire mais exigée par les banques pour obtenir un prêt. C’est une sécurité pour la banque prêteuse, l’emprunteur, et sa famille.

Garanties
– Au minimum décès et PTIA (Perte Total Irréversible d’Autonomie), remboursement du capital restant dû en cas de sinistre.
– incapacité de travail ou invalidité. Si partielle, remboursement des échéances au fur et à mesure. En pratique, remboursement du capital pour ne pas payer les intérêts (selon stabilisation ou non de l’invalidité).
– perte d’emploi. Facultative, chère, limitée dans le temps.

Selon, forfaitaire (100% du bien) ou indemnitaire (assurance perte d’emploi, mais si pas de perte de revenus => pas d’obligation d’octroyer la garantie).

Types d’assurances
Dans tous les cas, sélection médicale à l’entrée.
Assurance de groupe : souscrite par la banque au profit des emprunteurs. Assureur partenaire. Tarif selon âge (à la souscription), constant dans le temps.
Assurance individuelle (mais collective au sens juridique) : cotisations selon le capital restant dû et risque de sinistralité. Tarif selon âge, santé, CSP, fumeur ou non.

Chiffres
CA 2012 8.2G€ (vs CA Assurance 180G€, 6.2% Assurance de personne)
72% primes en immobilier, 5.9G€

Loi Lagarde
2010. Liberté de souscription. Refus de la banque impossible (ni modification des conditions de taux notamment) si garantie de niveau équivalent à son contrat de groupe.
2009. Devoir d’information avec une Fiche d’information standard.

Loi de séparation et de régulation des activités bancaires
2013. Taux annuel effectif d’assurance (pour comparaison) et remise d’une fiche standardisée.
Aménagements pour faciliter l’application de la loi lagarde

Loi Hamon
Substitution d’assurance de prêt immobilier possible dès l’année suivant la souscription.
Résiliation plus souple

Attention à la démutualisation

Les autres risques financiers

D’autres éléments n’ont pas été évoqués ici mais s’inscrivent dans le même cadre de maîtrise de ses risques :

  • Risques non discutés : Actions non OCDE, Hedge Funds, Immobilier, Devise, Private Equity
  • Risques non créateur de SCR selon la directive mais à intégrer dans l’ORSA : risque de volatilité (présent dans le QIS 4), d’inflation, souverain en zone euro (l’exposition à la dette grecque par exemple), de liquidité,…

Analysis of the US Real Estate Market: Time-Varying Estimation and Forecast of the S&P Case-Shiller Composite 20 Cities (with Rachid Bokreta)

This study investigates the determinants which drive the evolution of the American real estate prices. Housing prices are modelling by a Standard&Poor index known under the name of Case-Shiller Index Composite 20 which aims to quantify the residential housing market in 20 US metropolitan regions across the United States. Using different regression methods (Ordinary Least Squares and Kalman filter), we examine the time-varying sensibility of the selected risk factors to the Case-Shiller 20 index. Then, an econometric model is proposed to anticipate its monthly time series evolution over the 1991-2009 periods thanks to time-varying betas obtain with OLS and Kalman filter. One of the main difficulty concerns the consideration and the detection of the shift between a positive and a negative price return period (and vis-versa) by the modelling. Hence, the criterion decision about the choice of the best forecasting model is the one which capture the most regime switching. Based on monthly US market data from 1991 to 2009 period, we seek to compute objective and robust forecasts of the American housing prices.

Analysis of the US Real Estate Market
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